مذكرة برأي لجنة الإسكان

بجمعية رجال أعمال إسكندرية

في

مشروع قانون البناء الموحد

وفي المعوقات التي تواجه رجال الأعمال

نلمس هذا الجهد الطيب الدئوب وفكر الاصلاح الذي تخطو به الدولة من اجل اعادة تفعيل الأنشطة الاقتصادية بصورة ايجابية لدفع عجلة الاستثمار لصالح تحقيق الأهداف الوطنية والتنموية للخروج من الأزمة الاقتصادية الحالية.

مما حفز رجال الأعمال لطرح ومناقشة أهم المشاكل والأسباب التي تعيق القاعدة العريضة من المستثمرين خاصة في مجال الاستثمار العقاري وما يرتبط به من العديد من الأنشطة الصناعية والتجارية والخدمية التي تقرب من مائة نشاط حيوي بدءً من الاسمنت والحديد والبويات والأخشاب والالومنيوم والسيراميك والأدوات الصحية والكابلات والكهرباء وكذلك المفروشات والسجاد والأجهزة المنزلية والأثاث. . . الخ والخدمات العامة سواء أجهزة حكومية مثل التليفونات والصرف الصحي والكهرباء والغاز والطرق والخاصة مثل الأمن والنظافة والحراسة وخلافه. ويعمل بهذه الأنشطة عدد ضخم من العاملين يصل لعدة ملايين من موظفين وعاملين واثر ذلك على حركة الاستثمار والنشاط الاقتصادي أو العمالة.

ولانغفل هنا (بدون استحياء) تجارب بعض الدول العربية لإحداث طفرة في التنمية بخطوات جادة وسريعة لا تتعدي سنوات قليلة بدافع من الأفراد والقطاع الخاص وجذب استثمارات أجنبية لاقت كل الترحيب والشراكة الجادة نتيجة استقرار الكيان الاقتصادي العام في ظل قوانين وتشريعات مستقرة وآمنة ومحفزة لهذه الأموال والاستثمارات. وقد تأتي ذلك من خلال إدارة واعية لا تؤمن بالروتين والبيروقراطية العقيمة التي تعاني منها مصر وأصبحت طاردة لرؤوس الأموال والمستثمرين الذين يعانون اشد المعاناة من طغيان النظام الإداري العقيم الفاسد الذي يحارب أي تطور من خلال قلة تتحكم بالقانون والنظام والروتين لعرقلة عجلة الاستثمار والتنمية ومنع الاقتصاد من التحرك نحو النمو والتطور والتوسع حتى يمكن القضاء على البطالة التي تعاني منها مصر وإيجاد الأمل لدى أجيال عديدة من الشباب انتفت لديها روح الانتماء للوطن بسبب التعطل عن العمل نتيجة تلك الجوانب السلبية.

ومن منطلق وطنيتنا والتزامنا الاجتماعي نحن رجال الأعمال المصريين نتقدم من خلال جمعية رجال أعمال إسكندرية لنضع بين أيديكم هذه المشكلات ونتشرف بتدعيمها بالتوصيات اللازمة من واقع ممارسة واحتكاك فعلي بهذه التداعيات السلبية حيث فاض الكيل من بيروقراطية المحليات والإدارات الهندسية ولجوء البعض للتحايل والبناء بدون ترخيص وما يشكله من خطورة بالغة على سلامة المباني مع ضياع المسئولية المدنية والجنائية في حالة حدوث لا قدر الله انهيار لهذه المباني والاهم ضياع حقوق الدولة من رسوم وخلافه.

نضع بين أيديكم المشكلة الرئيسية لموضوع المعوقات التي يتعرض إليها طالب ترخيص البناء كأحد النماذج الجوهرية لأي مستثمر، وهي:

مقدمة

من المعلوم أن المشروعات الاستثمارية تعتمد كلية على إقامة المنشآت اللازمة لخدمة هذه المشروعات وعند تعرض المستثمر لمعوقات شديدة في الحصول على ترخيص بالبناء لمنشأت مشروعاته فأن ذلك يؤدى إلى إحجام المستثمرين عن المضي في مشروعاتهم الاستثمارية مما يلحق بخسارة شديدة على الدولة في التنمية والاستثمار، فضلا عن تفاقم مشكلة البطالة في الدولة0

أولا:- تقديم طلب الترخيص

يتقدم طالب الترخيص بطلب للإدارة الهندسية بالحي المختص لإصدار ترخيص البناء مرفقا به الرسومات الهندسية وملحقاتها من تحليل تربة ونوتة حسابية وتقرير استشاري من مهندس استشاري وتقرير من مهندس استشاري المشرف على تنفيذ مشروع البناء، فضلا عن عقد ملكية الأرض المزمع البناء عليها وهذه المستندات جميعها هي مسئولية المواطن طالب ترخيص البناء والتي في استطاعته التقدم بها إلا أن الحي المختص بإصدار تراخيص البناء يرفض استلام هذه المستندات إلا بعد أن يتقدم طالب الترخيص بطلب لذات الحي لإصدار شهادة صلاحية الموقع0

ثانيا:- شهادة صلاحية الموقع

يطلب من طالب الترخيص إحضار خريطة مساحية محدد عليها موقع الأرض ومعتمدة من إدارة المساحة بعد سداد الرسوم اللازمة لتطبيق عقد الملكية وهنا تبدأ معاناة طالب الترخيص ما بين الحي المختص وإدارة المساحة واستغراق وقت طويل لإصدار هذه الشهادة خاصة وانه لتحديد الموقع لابد وان يتم تحديد خطوط التنظيم وعليه فأن الطالب مطالب باللجوء إلى جهة ثالثة للحصول على خطوط التنظيم قبل تطبيق عقد الملكية من إدارة المساحة وفى أحسن الفروض يستغرق استخراج شهادة الصلاحية أكثر من شهرين0

ثالثا:- خط التنظيم

يقوم طالب الترخيص بالبحث عن الجهة التي تحدد له خطوط التنظيم أما التخطيط العمراني وأما الحي المختص والأخير لديه من الخرائط المساحية التي ترد إليه من إدارة التخطيط العمراني موقعا عليها خطوط التنظيم والتي لا يصرح له بالبناء عليها ورغم ذلك فأنه يصدر خطاب إلى التخطيط العمراني لتوضيح خطوط التنظيم ويتعرض طالب الترخيص إلى المعاناة في الحصول على توقيعات المسئولين لإصدار هذا الخطاب وعددهم أكثر من ثلاثة توقيعات لمسئولي الإدارة الهندسية وبعد كل هذه المعاناة يكتشف طالب الترخيص أن إدارة التخطيط العمراني ترد على الحي المختص بأن خطوط التنظيم موضحة بالخرائط المساحية المرسلة إليهم من قبل وكم من الوقت يستغرق للحصول على خطوط التنظيم، خاصة وانه لا يسمح لطالب الترخيص أن يستلم هذا الخطاب وإنما يرسل بالبريد العادي من الحي ونفس الشيء عند الرد من التخطيط العمراني إلى الحي المختص بعدها يقوم الحي بتحديد خطوط التنظيم بعد أن يكتشف بالفعل أن لديه الخرائط اللازمة والمحدد عليها خطوط التنظيم وتحديد خط التنظيم نتيجة للبيروقراطية الشديدة يحتاج من شهرين إلى ثلاثة شهور لتحديده ثم يحتاج بعد ذلك شهادة الصلاحية لإصدارها طوال شهر آخر على الاقل0

رابعا:- التخطيط العمراني

إذا تصادف أن يكون هناك خطوط تنظيم معتمدة حديثة فأن طالب الترخيص سيضطر إلى تحديدها بمعرفة التخطيط العمراني ويترتب على ذلك تحديد موعد للمعاينة بعد سداد الرسوم المقررة لنزول مهندس لمعاينة الموقع على الطبيعة ثم العودة إلى إدارة التخطيط العمراني لتحديد خطوط التنظيم وطبيعي كله أن هذا يستغرق وقت طويل، خاصة وان تحديد المعاينة ربما تتحدد بعد أسبوع أو أكثر، فضلا عن انتظار وصول الخطاب الموجه من الحي إلى إدارة التخطيط العمراني بالبريد العادى.

مع ملاحظة أن هذه الإجراءات جميعها لا يمكن أن تتم إلا إذا قام المستثمر بالسعي لإنهاء هذه الإجراءات سواء لما يستغرقه وصول الخطابات أو حصوله على توقيعات المسئولين بالحى0

وإذا كان المشروع سيقام على مساحات كبيرة فأن التخطيط العمراني يلزم طالب الترخيص بإحضار عدد 7 نسخ من الخرائط المساحية للموقع معتمدة من مهندس نقابي ونقابة المهندسين وذلك كمشروع تقسيم يشترط تحديد شوارع لخدمة المشروع وكل هذا يستغرق وقت طويل جدا خاصة وان مشروع التقسيم لابد وان يعتمد من المجلس المحلى والمجلس التنفيذي بعد اعتماد إدارة التخطيط العمراني وكل ذلك يستغرق وقت طويل جدا لتباطؤ مهندسي التخطيط العمراني في نهو إجراءات التقسيم وبعد ذلك كله ترسل الأوراق للحى المختص بعدها يتم إصدار شهادة الصلاحية والتي تعتبر أول إجراء من إجراءات الترخيص ناهيك عن باقي الإجراءات الأخرى والتي يحددها على النحو التالي ايضا0

خامسا:- المستندات المطلوبة

يقبل الحي من طالب الترخيص استلام الرسومات الهندسية وملحقاتها وهى عبارة عن: ( تحليل التربة- نوتة حسابية- تقرير استشاري- شهادة إشراف- عقد مقاولة معتمد من مقاولي البناء والتشييد) وكل ذلك مسئولية طالب الترخيص، ولابد أن تكون الرسومات الهندسية معتمدة من مهندس نقابي ونقابة المهندسين وكل نسخة من الرسومات الهندسية لها نسختين وتمثل هذه الرسومات الهندسية نسخة إنشائي ونسخة معماري موضحا فيها بيانات التسليح والخوازيق والواجهة والقطاع وخلافه0

سادسا:- مراجعة هذه المستندات بمعرفة مسئولي الحي

يقوم مهندس المنطقة مراجعة هذه المستندات وبعد مراجعتها تعرض على المراجع ثم رئيس التنظيم ثم مدير التنظيم وكل هؤلاء يتم توقيعهم على الخرائط المساحية واعتمادها بخاتم شعار الجمهورية فان زادت قيمة أعمال البناء عن النصاب القانوني المحدد لإصدار تراخيص البناء من الحي فإنها ترسل إلى المجمعة العشرية لإصدار وثيقة التأمين على هذه المباني وطبيعي أن هذه الإجراءات تستغرق وقت طويل جدا يصل لعدة شهور0

سابعا:- الاستيفاءات المطلوبة استكمالا لإصدار الترخيص

يصدر الحي المختص مجموعة خطابات إلى الجهات الآتية: ( الآثار- الدفاع المدني والحريق- الصرف الصحي- الكهرباء- الطيران المدني- التحسينات ) وكم من معاناة يتعرض لها طالب الترخيص في الحصول على توقيعات مسئولي الإدارة الهندسية حيث الملاحظ تغيب هؤلاء المسئولين باستمرار أما لقيام احدهم بمأمورية أو عدم حضوره للحى أو استدعاؤه بمعرفة النيابة لسؤاله في تراخيص سابقة ناهيك عن الابتزاز الذي يتعرض له طالب الترخيص للحصول على هذه التوقيعات سواء على الرسومات الهندسية أو الخطابات الموجهة لهذه الجهات وبعد كل ذلك يرفض الحي تسليمها باليد لطالب الترخيص وإنما يصر على إرسالها لهذه الجهات الحكومية بالبريد العادي وكل ذلك مضياعا للوقت ويستغرق أوقات طويلة جدا تصل إلى عدة شهور من المعاناة ونفس شيء عند قيام هذه الجهات المختلفة بإصدار الموافقات والاشتراطات اللازمة وإرسالها للحى المختص حيث يسعى طالب الترخيص إلى تحريك تلك الجهات واصطحاب المسئول لعمل المعاينات اللازمة بخلاف تحضير خرائط مساحية للموقع لكل جهة حكومية وتعتمد هذه الخرائط من مهندس نقابي ونقابة المهندسين بعد سداد الأتعاب والرسوم المقررة0

مع ملاحظة أن بعض الاستيفاءات تأخذ وقت طويل في حين انه يمكن استبعادها على النحو التالي:-

· الطيران المدني: هناك خرائط مساحية موضح بها مواقع المطارات والبعد المقرر به حظر الارتفاع فإذا كان الموقع يتخطى هذا البعد فأن المفروض من الإدارة الهندسية بالحي المختص من تلقاء نفسها تستبعد من طالب الترخيص حصوله على موافقة الطيران المدني، طالما أن الموقع خارج الحظر من واقع الخرائط المساحية والموجودة بالفعل بقسم الرسم بالإدارة الهندسية للحى المختص0

· الآثار: فمواقع الآثار كلها معلومة لدى إدارة المساحة إلا أن الحي المختص يصر على أن يقوم طالب الترخيص بإحضار موافقة الآثار حتى ولو كان الموقع المراد إقامة المشروع عليه خارج المواقع المحددة للآثار ناهيك عن المصاريف التي تصرف في حفر الحفر بأعماق تصل ربما إلى 15 متر أو أكثر كطلب مهندسي الآثار فضلا عن استهلاك الوقت دون داعي طالما أن مواقع الآثار محددة تماما على الخرائط، فأن كان الموقع خارج الحظر فأن على الإدارة الهندسية بالحي المختص أن تستبعد هذه الموافقة0

ثامنا:- صدور الترخيص

يستغرق الحصول على الموافقات اللازمة مدة طويلة فضلا عن ورودها بالبريد العادي للحى المختص ويقوم مهندس المنطقة بتجميع هذه الموافقات جميعها وعمل معاينة من جديد للموقع للتأكد من عدم قيام طالب الترخيص بالشروع في البناء ومتى تأكد ذلك يحرر الترخيص وتبدأ معاناة طالب الترخيص في الحصول على توقيعات مسئولي الحي ويتعرض للتأخير للأسباب السالف بيانها حتى يحصل على توقيعاتهم وآخرها مدير الإدارة الهندسية ويحتاج ذلك إلى شهور اخرى0

تاسعا:- عملية تحمل المستثمرين مبالغ خيالية كرسوم الرخصة لحساب الجهات المختلفة في الدولة

ونسوق مثلا لهذه المصروفات لبعض مشروعات الأعضاء التي جارى إصدار تراخيص مباني لها على النحو التالي:-

الجهات الحكومية	الفئة على المتر المربع	المشروع الأول	المشروع الثاني
الصرف الصحي- عن المباني الدفاع المدني الآثار الطيران المدني التشييد والبناء (عقد المقاولة) التحسينات رسوم تطبيق عقود للمساحة اعتماد تقرير التربة ورسومات هندسية من نقابة المهندسين من تحت حساب رسوم تقسيم رسم الرخصة النهائي في الحي المجمعة العشرية	15جم للمباني- 10جم للجمالون 1جم للدور الأرضي+25% من الدور الأرضي للأدوار المتكررة للمساحات الصغيرة 50قرش للمتر+10%مصاريف حفر للمساحة الكبيرة 500جنيه فدان +10%مصاريف حفر رسم موحد القيمة التقديرية للمباني×0.005 تحسب على المتر من واقع العقد المسجل حسب مستوى المنطقة متدرجة من 30 ج/م2 إلى 40 ج / م2 - اعتماد شهادة الإشراف بحد أقصى 504 جنيه طبقاً لقيمة الأعمال. - اعتماد الورقة الواحدة 105جنيه - تم زيادة الرسوم من 42جنيه وفق عدد المساقط الموجودة باللوحة. - ضرورة إلغاء ما يسمى رسوم تقسيم. 1% من قيمة الأعمال وقد تضاعف هذا الرسم خمسة مرات في الشهور الأخيرة 0.005 % من قيمة الأعمال	1385079جنيه 44397جنيه 7300 جنيها 957جنيه 6500 جنيها 1185804جنيه 1385جنيها 4000جنيها 1003جنيها 240000 جنيها 475000 جنيها	198197جنيه 2560جنيه 250جنيه 957جنيه 4900جنيه 120198جنيه 756 جنيه 3000جنيه - 90635جنيها 92000 جنيها 180000 جنيها
الإجمالي

ملحوظة:-

المجمعة العشرية، تم سداد 100000 جنيه وثيقة التامين وقد تم رفع أساس احتساب قيمة الأعمال للمتر للترخيص ووثيقة التأمين من 100 جنيها إلى 500 جنيها مطلوب سداد 400000 جنيها ليصبح المبلغ 500000 أخرى ونفس الوضع بالنسبة للمشروع الأخر حيث مطلوب &#